רכישת דירה מקבלן​

רכישת דירה חדשה היא צעד משמעותי ביותר. לכן יש להזהר כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, שבדרך כלל נמכרת כאשר היא עדיין על הנייר, כדי שלא לעמוד בפני שוקת שבורה כאשר הכסף ששולם עלול לרדת לטמיון.

בעת בדיקת האפשרות לרכוש דירה מקבלן על הנייר, יש לבדוק היטב את תכנית התב"ע ברשות המקומית, כדי לדעת מהו יעודן של הקרקעות בסביבת אותו בניין וכדי לוודא שלא עלולות לקום בסביבה "הפתעות" שונות כגון כביש סואן, מבנה ציבור רוחש תנועה וכדומה.

לפני כל התקשרות עם קבלן יש לבדוק שהקבלן הינו קבלן רשום אצל רשם הקבלנים בעל סיווג מתאים לענף ולהיקף הבניה הרלבנטי לאותו פרויקט. כמו כן רצוי לקבל המלצות מאנשים שרכשו בעבר דירה מאותו קבלן, אם אכן עמד בהתחייבויותיו והאם הם מרוצים מרמת הגימור.

במידה והחלטת לרכוש דירה מאותו קבלן, יש לוודא כי בידיו היתרי בניה מתאימים. כמו כן יש לבדוק אם לקבלן טופס 50 מפקיד השומה שפוטר אותו מתשלום מס שבח, אחרת הרוכש לא יוכל להשלים את רישום הזכויות על שמו בטאבו.

יש לוודא אם הקבלן הוא אכן בעל הקרקע ו/או מה מצב הזכויות שלו בקרקע. כמו כן יש לברר את כל ההיבט של שעבודים, עיקולים וכדומה על הקרקע. במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק את חוזה הקבלן עם בעל הקרקע.

אין להיחפז בחתימה על החוזה, גם אם הקבלן טוען כי זוהי הדירה האחרונה בבניין. רצוי מאד להתקשר עם עו"ד לפני חתימה אפילו על זכרון דברים כיוון שזכרון דברים הינו מסמך מחייב.

ליווי עו"ד לאורך שלבי ההתקשרות חשוב ביותר להגנת זכויותיו של הקונה. לפי החוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר מיפרט טכני. רצוי כי כל ההסכמות בינך לבין הקבלן יעוגנו בחוזה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים. יש להכניס לחוזה סעיף כי כל שינוי מחייב את הסכמת שני הצדדים וכמו כן החוזה חייב לאפשר לקונה לבקש שינויים אפשריים במהלך הבניה. כמו כן רצוי לבדוק את נושא הרכוש המשותף בבניין ויש להקפיד בחוזה על הזכות לרישום הערת אזהרה. כמו כן חשוב לקבוע פיצוי למקרה של איחור במסירת הדירה, ותאריך לרישום הדירה בטאבו ע"י הקבלן (רצוי ללא תוספת תשלום).

חשוב לקבוע מראש מחיר סופי עבור הדירה, הכולל את כל ההצמדות לדירה (כגון חניה ומחסן), עלות הוצאות הפיתוח עד כמה שהדבר אפשרי, ועלות חיבור הבניין לרשת החשמל, המים והגז - כדי למנוע אי הבנות וחילוקי דעות בעתיד. יש לוודא מראש אם המחיר כולל מע"מ או לא. רצוי שהתשלומים יתבצעו באמצעות המחאות ויש להקפיד לקבל מהקבלן קבלות.

הבטחת כספי הקונה נקבעה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בסעיף 2 לחוק - הבטחת כספי הקונה (תיקון: תשל"ו) כדלקמן:

"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

• מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
• ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א-1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
• שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1);
• רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
• העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי."

מומלץ ביותר להבטיח את ההשקעה באמצעות ערבות בנקאית.

על פי תקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה - 1975, קונה של דירה שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שלהלן, על אף האמור בחוזה המכר:

• עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנהשלא על קומת עמודים – 40% (כולל ה-15% המוזכרים לעיל)
• עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) – 20% נוספים
• עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח -15% נוספים
• עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה – 15% נוספים
• עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר – 10% נוספים

במקרה שהקבלן מאחר בקצב הבניה רצוי לשלוח לו מכתב התראה מעו"ד. כמו כן רצוי שהקונה יתיעץ גם עם מהנדס שיבדוק את הדירה בעת הבניה.

בעת קבלת הדירה מהקבלן יש לערוך פרוטוקול המפרט את הליקויים שקיימים בדירה. יש לקבוע לוח זמנים עם הקבלן לתיקון הליקויים.

על פי החוק אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי.

ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

לליווי בעת רכישת דירה ניתן לפנות למשרדנו.

​

מאמרים